康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在中國逆勢上揚，諸多資本趨之若鶩，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也成為地方政府經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。但康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體上仍處于探索階段，有待認識康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，探索出康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展可復(fù)制的發(fā)展路徑
高碑店清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)。 攝影/《財經(jīng)》記者 孫穎妮
文｜《財經(jīng)》記者 孫穎妮 編輯｜王延春
河北保定高碑店張賁營村西側(cè)，一片近300畝的荒蕪?fù)恋乇昏F網(wǎng)圍起，土地中央除了一棟標(biāo)有“河北清河灣游客服務(wù)中心”（下稱“游客中心”）的建筑，滿眼的雜草與小樹。走進游客中心，地面布滿灰層，空曠的游客中心只有一名保安人員值班。這是清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)的場景。
2017年，清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)開始建設(shè)，規(guī)劃占地6909畝，建設(shè)周期為五年，分三期實施，一期投資為2.47億元。“高碑店清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)是集生態(tài)涵養(yǎng)、民生安全、醫(yī)療康養(yǎng)、休閑旅游為一體的特色項目，小鎮(zhèn)的建設(shè)不僅填補了高碑店康養(yǎng)類項目的空白，破解了華北地區(qū)資源瓶頸，也帶動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和生態(tài)環(huán)境改善，提高居民生活質(zhì)量，有絕對優(yōu)勢形成新的經(jīng)濟增長點。”這是該康養(yǎng)小鎮(zhèn)最初的夢想。
然而五年后，現(xiàn)場卻一片凄涼。《財經(jīng)》記者在調(diào)查中了解到，小鎮(zhèn)建設(shè)計劃分三期實施，但在一期項目建設(shè)后，小鎮(zhèn)便再無新的項目推進。當(dāng)?shù)卮迕裾f，這樣荒廢的景象好多年了。記者致電該項目的開發(fā)主體河北創(chuàng)世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“創(chuàng)世公司”）了解情況，工作人員回復(fù)稱，“不弄了，全都封起來了，好幾年處于停滯狀態(tài)”。問及項目停滯原因，工作人員表示不清楚，目前該項目已經(jīng)沒有相關(guān)負責(zé)人。
高碑店清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)。 攝影/《財經(jīng)》記者 孫穎妮
《財經(jīng)》記者多方調(diào)查了解到，像上述這樣陷入停滯或荒廢的康養(yǎng)小鎮(zhèn)在全國并非個例。 過去幾年，全國各地掀起建設(shè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)熱，遍地開花的項目三五年后陷入停滯、爛尾或者荒廢的狀態(tài)并不少見。
中國老齡科學(xué)研究中心副主任黨俊武向《財經(jīng)》記者表示：“凡是目前能看到廣告宣傳的康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目基本是剛剛上馬的，原來做過宣傳現(xiàn)在找不到痕跡的項目，不少已經(jīng)破產(chǎn)了。”中國旅游景區(qū)協(xié)會規(guī)劃委員會專家馬牧青也對《財經(jīng)》記者證實： “現(xiàn)在全國各地有大量的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，但幾乎每個地級市都有爛尾的項目。”
近年來，在國民健康意識不斷增強以及人口老齡化日益加重的大背景下，養(yǎng)老等大健康產(chǎn)業(yè)站上風(fēng)口，引發(fā)各路資本紛紛入局，康養(yǎng)小鎮(zhèn)就是資本追逐的熱點之一。
過去幾年，各地康養(yǎng)小鎮(zhèn)如雨后春筍般在各地迅猛建起。根據(jù)《康養(yǎng)藍皮書：中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2020）》，全國各區(qū)縣已經(jīng)成功招商并開工建設(shè)的康養(yǎng)項目達5000余個。
記者調(diào)查了解到，康養(yǎng)小鎮(zhèn)的開發(fā)投資規(guī)模頗巨，投資動輒幾十億元、上百億，占地數(shù)千畝甚至萬畝。比如長三角（東臺）康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目在南京簽約。 據(jù)介紹，這一項目選址在江蘇省的東臺沿海經(jīng)濟區(qū)，總投資達700億元，總占地約2.6萬畝。
在大規(guī)模擴張背后，康養(yǎng)小鎮(zhèn)也存在定位不準(zhǔn)、同質(zhì)化、房地產(chǎn)化傾向。同時，康養(yǎng)小鎮(zhèn)的盈利狀況也由于疫情影響等并不樂觀。《康養(yǎng)藍皮書：中國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2020）》顯示，目前全國已經(jīng)開張并實現(xiàn)盈利的康養(yǎng)項目并不多，僅旅居康養(yǎng)就有七成項目處于虧損。
同質(zhì)化項目扎堆
記者調(diào)查的上述清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目曾被列入河北省年度第一批中心村（新型社區(qū)）示范點名單和保定市第一批特色小鎮(zhèn)培育類名單。小鎮(zhèn)一期項目占地500畝，總投資2.47億元，主要建設(shè)了游客中心、鄉(xiāng)村大戲臺、張賁營村民俗街等項目。然而，一期項目之后，小鎮(zhèn)建設(shè)就陷入荒廢狀態(tài)。據(jù)了解，該項目在建設(shè)之初，也曾經(jīng)過專家多次論證和研究。
盤古智庫老齡社會研究中心副主任、高級研究員李佳告訴《財經(jīng)》記者，很多地方建設(shè)了大批康養(yǎng)小鎮(zhèn)，但是這些小鎮(zhèn)缺乏精準(zhǔn)化和差異化的定位，產(chǎn)品和服務(wù)缺乏特色，很多項目千篇一律，也有一些項目生搬硬套，最后建成了不倫不類的康養(yǎng)小鎮(zhèn)。“只是曇花一現(xiàn)，很快被人遺忘了。”
記者實地調(diào)研中了解到，雖然打著“康養(yǎng)”的旗號，號稱填補了高碑店康養(yǎng)類項目的空白，但是清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)所建設(shè)的項目與康養(yǎng)并無太大關(guān)系。一期投資的游客中心、鄉(xiāng)村大戲臺、張賁營村民俗街等項目曾在2017年保定市旅發(fā)大會期間投入使用。村民對記者介紹，張賁營村民俗街是在短期內(nèi)被裝點起來的，旅發(fā)大會召開之前，沿街居民的房屋被裝點成了統(tǒng)一的樣式：玻璃窗戶外安裝上了紅色木質(zhì)窗格，大門兩側(cè)掛起了紅燈籠，做生意的居民家安裝上木質(zhì)牌匾。如此“打扮”一番后，這條街就被命名為清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)一期投資中的“張賁營村民俗街”項目。
如今，紅色的窗格還在，紅色的燈籠經(jīng)年褪色。一位街邊的村民對《財經(jīng)》記者說：“這些紅色的窗戶和燈籠都是創(chuàng)世公司出資建的，但是家里的房檐也要求裝點成統(tǒng)一的風(fēng)格，此項花費都是我們村民自己出錢。我們家大概花費一萬多元才建好，如果不出錢搞，村里工作人員會反復(fù)到家做工作。”
另外有兩位村民對《財經(jīng)》記者透露，前幾年創(chuàng)世公司曾在被鐵網(wǎng)圍起的近300畝的土地上打過幾次溫泉，但是并不清楚最后是否打出了溫泉。村民表示：“就算打出溫泉，就是有特色嗎？村里有什么吸引人的地方呢？人家憑什么來你這住？” 記者返回游客中心了解溫泉的位置，保安人員表示“只有一口枯井”。記者希望前往查看，但遭到工作人員阻攔。
記者調(diào)查中了解到，像清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)這樣，一些地方顯然將康養(yǎng)小鎮(zhèn)當(dāng)成了一個筐，什么都往里裝，將旅游景區(qū)甚至游樂項目都冠名為康養(yǎng)小鎮(zhèn)。
位于河北石家莊靈壽縣的錦繡大明川休閑度假康養(yǎng)小鎮(zhèn)總占地2000畝，項目總投資20億元，規(guī)劃在2021年全部建成。然而，記者向該小鎮(zhèn)工作人員詢問情況，工作人員表示，最初的定位是建成一個大型的高標(biāo)準(zhǔn)康養(yǎng)基地，但是目前景區(qū)內(nèi)只有樹橋、公園、房車營地、兒童水上樂園、激情沖浪等游樂項目。
位于河北石家莊鹿泉區(qū)的中以農(nóng)科康養(yǎng)小鎮(zhèn)曾是2018年石家莊市第二屆旅發(fā)大會的觀摩項目之一，項目總體占地4300畝，計劃投資105億元。小鎮(zhèn)規(guī)劃打造成集現(xiàn)代溫室農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)、文化旅游服務(wù)、養(yǎng)老生活服務(wù)等一二三產(chǎn)業(yè)融合的都市康養(yǎng)目的地。然而工作人員向《財經(jīng)》記者介紹，目前該康養(yǎng)小鎮(zhèn)主要開放了農(nóng)業(yè)項目，以農(nóng)產(chǎn)品采摘為主，且只能當(dāng)天采摘，不能住宿。除了附近的商業(yè)街正在建設(shè)，其他項目基本停滯。
除了名不副實，康養(yǎng)小鎮(zhèn)的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重。記者了解到，很多省份大型康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目的定位十分雷同。例如，位于四川省攀枝花，計劃投資160億元的金杯半山·米易太陽谷項目定位于集“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農(nóng)、林”于一體的復(fù)合型大康養(yǎng)旅游度假區(qū)。而同樣在四川省的中國洪雅·峨眉半山七里坪森林康養(yǎng)旅游度假區(qū)也定位于打造集“醫(yī)、養(yǎng)、游、居、文、農(nóng)、林”于一體的綜合型康養(yǎng)旅游度假區(qū)。2021年3月，四川廣元的九龍山康養(yǎng)基地建設(shè)項目啟動，該項目也定位于集觀光、休閑、科普、康養(yǎng)、游樂于一體的綜合康養(yǎng)旅游目的地。事實上不只在四川，全國各地泛泛定位于集多功能于一體的大型康養(yǎng)項目頗多。
黨俊武說，這些依靠自然資源投資建設(shè)的大型康養(yǎng)度假區(qū)在定位和建設(shè)方向上相似度較高，這無疑增加了項目間的同質(zhì)化競爭。
記者了解到，部分地區(qū)甚至在一個區(qū)域內(nèi)集中建設(shè)了大量康養(yǎng)項目。在湖北咸寧的梓山湖區(qū)域集聚了綠地梓山湖溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)、恒大養(yǎng)生谷、環(huán)球融創(chuàng)梓山湖未來城、梓山湖·江南里等多個康養(yǎng)地產(chǎn)項目，這些項目占地少則千畝、多則數(shù)千畝，項目之間的距離都很近。
曾考察過梓山湖區(qū)域康養(yǎng)地產(chǎn)項目的業(yè)內(nèi)人士張鵬飛告訴《財經(jīng)》記者，梓山湖區(qū)域集聚了多項大型文旅康養(yǎng)綜合體項目，同一板塊在該區(qū)域大體量開發(fā)，定位十分雷同，項目間同質(zhì)化競爭嚴重。在當(dāng)?shù)厝丝磥恚魃胶^(qū)域雖然很多項目打著文旅康養(yǎng)的旗號，但本質(zhì)就是房地產(chǎn)開發(fā)，康養(yǎng)所需的各項配套設(shè)施并不健全。
除了咸寧，武漢周邊的黃岡、孝感、桃仙等武漢都市圈范圍的城市也布局了多項文旅康養(yǎng)項目。對此，武漢輕工大學(xué)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)研究院院長祝開濱向《財經(jīng)》記者表示，武漢周邊雖然有很多文旅康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目，但是卻找不到一個標(biāo)桿性的，有特點、有代表性的項目，這顯示出當(dāng)?shù)卦诎l(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)過程中規(guī)劃定位并不清晰，頂層設(shè)計缺失。
在祝開濱看來， 雖然全國各地都在建設(shè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)，但是地方對康養(yǎng)小鎮(zhèn)的理解、規(guī)劃以及定位從政府層面的頂層設(shè)計上就出現(xiàn)了偏差，無論是政府還是企業(yè)，對康養(yǎng)小鎮(zhèn)的認知有待提升。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，廣西將重點推出23個康養(yǎng)小鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)項目。山西省計劃用3年-5年的時間，打響“康養(yǎng)山西、夏養(yǎng)山西”品牌，打造20個國家森林康養(yǎng)基地，建設(shè)大同世家康養(yǎng)小鎮(zhèn)、運城垣曲左家灣生態(tài)康養(yǎng)小鎮(zhèn)、寧武東寨康養(yǎng)小鎮(zhèn)等20個康養(yǎng)小鎮(zhèn)。近年來，河北張家口市布局了79個康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)項目，建設(shè)了13個旅居康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目。
李佳提醒，康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)不能演變?yōu)檎男蜗蠊こ蹋粓D規(guī)模和數(shù)量而不重視質(zhì)量。如果缺乏規(guī)劃和定位，盲目扎堆建設(shè)大量同質(zhì)化的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，只會造成資源浪費。
在清河灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)采訪時，村里的兩位村民向記者介紹，被鐵網(wǎng)圈起的近300畝土地近年來基本屬于荒廢狀態(tài)。此前，這片土地由原村支書高永利以每畝地每年1000元的租金向村民承租，然后再將整片土地租給創(chuàng)世公司用于開發(fā)康養(yǎng)小鎮(zhèn)。一位村民說：“原本這些土地種著麥子等，現(xiàn)在荒著很可惜。我們擔(dān)心開發(fā)期間土地受到了嚴重破壞，恐怕已經(jīng)無法復(fù)耕了。”
康養(yǎng)的房地產(chǎn)化
房地產(chǎn)化是康養(yǎng)小鎮(zhèn)發(fā)展另外一個問題。記者在調(diào)查中了解到，很多項目打著康養(yǎng)小鎮(zhèn)的“噱頭”，但實質(zhì)上就是一個地產(chǎn)盤，主要業(yè)務(wù)就是賣房子。
過去幾年，房地產(chǎn)化嚴重是康養(yǎng)小鎮(zhèn)、森林小鎮(zhèn)、音樂小鎮(zhèn)等各式各樣特色小鎮(zhèn)建設(shè)中存在的突出問題。2020年7月，國家發(fā)改委曾印發(fā)了《關(guān)于公布特色小鎮(zhèn)典型經(jīng)驗和警示案例的通知》，指出嚴控特色小鎮(zhèn)房地產(chǎn)化傾向，在充分論證人口規(guī)模基礎(chǔ)上合理控制住宅用地在建設(shè)用地中所占比重。通知還指出，各地區(qū)全面推動規(guī)范糾偏和自查自糾，淘汰整改一批“問題小鎮(zhèn)”，努力促進特色小鎮(zhèn)走上理性發(fā)展軌道。要淘汰“虛假特色小鎮(zhèn)”“虛擬特色小鎮(zhèn)”等觸碰紅線的特色小鎮(zhèn)。
李佳等多位業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)》記者，由于康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目基礎(chǔ)設(shè)施投資占比高、投入大、周期長，因而靠一定的房地產(chǎn)項目來平衡資金本無可厚非，但問題是 大部分康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目并未按照康養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)打造，相應(yīng)的康養(yǎng)服務(wù)也嚴重缺失，最后所呈現(xiàn)的項目就變成了純地產(chǎn)，甚至很多項目只是為了以康養(yǎng)的名義圈地做房地產(chǎn)。
2021年5月，“云南滇池南岸別墅密布成水泥森林”的話題一度沖上網(wǎng)絡(luò)熱搜。據(jù)《人民日報》報道，該別墅群的開發(fā)商昆明諾仕達企業(yè)（集團）有限公司自2015年開始，打著康養(yǎng)的“幌子”在滇池南岸長腰山區(qū)域陸續(xù)開工建設(shè)滇池國際養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū)，實際上卻是行房地產(chǎn)開發(fā)之實。據(jù)悉，該項目規(guī)劃占地3000余畝，建設(shè)別墅813棟、多層和中高層樓房294棟，建筑面積達225.2萬平方米。其中，面向滇池區(qū)域規(guī)劃建設(shè)別墅390棟、多層和中高層樓房25棟。長腰山本是滇池山水林田湖草生態(tài)系統(tǒng)的重要組成部分，但是僅這一個項目的面積就占到了長腰山總面積的90%，長腰山變成了“水泥山”。
2018年原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)在對外宣傳中就表示將建設(shè)集康養(yǎng)酒店、康養(yǎng)酒莊、康養(yǎng)公寓于一體的SOREHSA康養(yǎng)小鎮(zhèn)，但記者看到目前只是一片草地。 攝影/《財經(jīng)》記者 孫穎妮
東方園林康旅集團總經(jīng)理趙軒等多位業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)》記者，打著文旅康養(yǎng)旗號行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象在海南省也很普遍，由于絕大部分的購房者是外省人，再加上季節(jié)原因，很多所謂的文旅康養(yǎng)地產(chǎn)項目在夏季就變成了空城。近年來海南開始嚴控房地產(chǎn)，海南官方更是直言要“以壯士斷腕的決心去房地產(chǎn)化”。
位于河北省張家口，緊挨北京市延慶區(qū)的奧倫達部落·原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)是一個占地8000畝的地產(chǎn)盤，近年來，該小鎮(zhèn)主打康養(yǎng)概念，對外宣傳是美式西部康養(yǎng)小鎮(zhèn)。2021年1月，該小鎮(zhèn)還曾獲得“健康中國（2020年度）十大康養(yǎng)項目”的獎項。不過記者在現(xiàn)場調(diào)研了解到，雖然該小鎮(zhèn)涉及健康博物館等康養(yǎng)元素，但本質(zhì)上就是一個別墅大盤。工作人員說，小鎮(zhèn)住宅主要以別墅和樓房為主，獨棟別墅約有960套，面積從98平方米到350平方米不等，總價550萬元起，聯(lián)排別墅和雙拼別墅約為1500套，聯(lián)排別墅單價在3萬元/平米左右，小高層住宅約為2000戶，總價在170萬元至300萬元之間。
奧倫達部落·原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)。 攝影/《財經(jīng)》記者 孫穎妮
小鎮(zhèn)的康養(yǎng)項目主要是心身健康（醫(yī)學(xué)）博物館，博物館分為八層，包括健康管理中心、生命服務(wù)中心、運動醫(yī)學(xué)中心等多個項目。記者在參觀中看到，整個館內(nèi)人員稀少，有的樓層中只有一兩位工作人員，有的樓層則空無一人。一位工作人員告訴《財經(jīng)》記者： “和你說實話吧，這邊的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)暫時還沒有做起來，目前健康博物館里的工作人員和設(shè)備基本都撤了，只有在商業(yè)街那邊有一個按摩的場所，現(xiàn)在能體現(xiàn)的主要是房地產(chǎn)這塊。”
記者了解到，早在2018年原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)在對外宣傳稱將建設(shè)集康養(yǎng)酒店、康養(yǎng)酒莊、康養(yǎng)公寓于一體的Sorehsa康養(yǎng)小鎮(zhèn)，服務(wù)主要包括兩方面，一方面是全球行權(quán)的康養(yǎng)度假，另一方面是以專科病康復(fù)為目標(biāo)的康復(fù)酒店。然而記者來到該規(guī)劃地塊，看到的卻是一大片草地和一塊標(biāo)有“Sorehsa”的牌子，沒有任何在建工程。工作人員表示，Sorehsa康養(yǎng)小鎮(zhèn)目前還在籌備中，至于什么時候開始建設(shè)還不確定。
聚集在湖北咸寧梓山湖區(qū)域的幾個康養(yǎng)項目同樣是以房地產(chǎn)為主。綠地梓山湖溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn)、環(huán)球融創(chuàng)梓山湖未來城和恒大養(yǎng)生谷以別墅和樓房為主，江南里則主打蘇州園林景觀合院。在恒大養(yǎng)生谷的介紹中記者看到，養(yǎng)生谷配有恒和醫(yī)院以及紅酒屋、瑜伽館、禪思堂、國學(xué)館、養(yǎng)生堂等九大展館，但工作人員告訴記者，恒和醫(yī)院什么時候開始建設(shè)并不清楚。
環(huán)球融創(chuàng)梓山湖未來城占地共8000畝，定位于打造在華中最大的全齡層高端溫泉旅居康養(yǎng)目的地，但記者在詢問該項目有哪些康養(yǎng)元素時，工作人員直言：“我們并不是什么康養(yǎng)，就是一個度假區(qū)，康養(yǎng)只是一個概念而已，主要還是房地產(chǎn)項目，有康養(yǎng)的旗號無非是為了樓盤的溢價。有些項目只做了一個醫(yī)院難道就可以被稱為康養(yǎng)了？可以說，目前國內(nèi)基本沒有好的康養(yǎng)項目，基本都是別墅度假盤。”
記者了解到，近年來各地政府越來越注重產(chǎn)業(yè)資源的導(dǎo)入和已有的資源的利用，期望引進能夠為地方政府帶來稅收、就業(yè)、民生等社會效益的產(chǎn)業(yè)。康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是一個融合性較強且具有廣闊市場前景的朝陽產(chǎn)業(yè)，剛好契合地方政府發(fā)展的需要。在此背景之下，相比傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)項目開發(fā)，以打造康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為“噱頭”開發(fā)房地產(chǎn)，拿地的難度會更低。
《財經(jīng)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目具有國家及各地政府推出的金融、土地以及補貼政策。所以，相比傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)項目開發(fā)，不僅能以相對低廉的價格獲得土地，而且信貸政策也會對康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目有所傾斜。
據(jù)記者了解，政策層面國家對文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的補貼力度很大，部分地區(qū)補貼甚至達100%。國家發(fā)改委聯(lián)合多個部門曾印發(fā)關(guān)于《2019文旅康養(yǎng)提升工程實施方案》的通知，明確2019年中央投資補助標(biāo)準(zhǔn)：原則上東、中、西部地區(qū)（含根據(jù)國家相關(guān)政策分別享受中、西部待遇的地區(qū)）中央投資補助比例為30%、60%和80%。西藏自治區(qū)、四川省藏區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)南疆四地州（含兵團）的項目可按規(guī)劃確定的最高補助額度予以全額（100%）補助。
黃河灣康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)總經(jīng)理王孟陽告訴《財經(jīng)》記者：“很多康養(yǎng)小鎮(zhèn)投資者最初向政府承諾將做好配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但往往拿到地后就開始建別墅賣房子，當(dāng)初承諾的配套設(shè)施根本不再建設(shè)。有的投資者在房子賣出賺到錢后便不再進行后續(xù)的投資，康養(yǎng)小鎮(zhèn)變成了完全的地產(chǎn)項目。另一種情況就是房子賣不出去，導(dǎo)致資金鏈斷裂，項目陷入爛尾和荒廢狀態(tài)，最終給政府留下一個爛攤子。我們所看到的康養(yǎng)小鎮(zhèn)動輒100億元、200億元的投資，其實很多時候只是投資者對政府的承諾，實際可能只需要花10億元或者20億元就可以了。”
《財經(jīng)》記者在梳理中發(fā)現(xiàn)， 參與康養(yǎng)小鎮(zhèn)投資開發(fā)的主體中，房地產(chǎn)企業(yè)占到了大多數(shù)，尤其是各地大型的文旅康養(yǎng)綜合體項目基本都是由地產(chǎn)公司投資開發(fā)。 包括萬達、綠地、萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、華夏幸福在內(nèi)的大型地產(chǎn)公司，紛紛投向康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目。僅咸寧梓山湖一個區(qū)域，就集聚了恒大、融創(chuàng)、綠地等多家大型房地產(chǎn)公司。
在業(yè)內(nèi)專家看來，康養(yǎng)小鎮(zhèn)是一個低門檻可以迅速介入的領(lǐng)域，眾多房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上投向康養(yǎng)小鎮(zhèn)，值得警惕。康養(yǎng)小鎮(zhèn)對于運營有著較高的要求，而房地產(chǎn)企業(yè)“重開發(fā)輕運營”“重硬件輕軟件”的思路并不利于康養(yǎng)小鎮(zhèn)的發(fā)展。
本埠城鄉(xiāng)咨詢有限公司策劃經(jīng)理陳亞斌告訴《財經(jīng)》記者：“康養(yǎng)小鎮(zhèn)具有‘長周期、慢回報’的特點，是一件需要耐心去做的事情，一個康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目很有可能三五年內(nèi)都看不到成效，從操作到成熟往往需要十年左右的時間沉淀。然而房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣了快投入、快回報的生意模式，很多房企倉促上馬，在相關(guān)配套措施還未建好時就開始賣房。但是由于不符合實際需求，房子無法賣出，出現(xiàn)大量空置的情況。又由于資金的缺乏后續(xù)的配套建設(shè)也無法進行，最后導(dǎo)致整個項目陷入停滯、爛尾。”
康養(yǎng)供給與需求錯配
康養(yǎng)小鎮(zhèn)作為近年來興起的新興業(yè)態(tài)，由于認識上的誤區(qū)，使得康養(yǎng)小鎮(zhèn)在發(fā)展過程中走了較多彎路。
“為什么全國各地都在建設(shè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)，但是真正成功的項目卻很少？”李佳向《財經(jīng)》記者表示，根本原因在于開發(fā)建設(shè)主體根本沒有搞清楚什么是康養(yǎng)小鎮(zhèn)，甚至存在很多錯誤的認知，更多時候只是按照自身的理解去建設(shè)。 例如，單純認為康養(yǎng)就是環(huán)境好，一味注重硬件的建設(shè)，卻忽略了軟件方面的細節(jié)。實際上康養(yǎng)有著非常豐富的內(nèi)涵，現(xiàn)代人對健康的追求是多元的。此外，開發(fā)建設(shè)者對客戶群體尤其是老年人群體需求的了解也是一種猜測。
目前康養(yǎng)小鎮(zhèn)的供給與需求錯配狀態(tài)比較普遍。
《財經(jīng)》記者在原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)調(diào)研時，采訪的一對夫妻表示：“我們平時就是過來住著玩玩，康養(yǎng)功能這里肯定是不能滿足的，小鎮(zhèn)沒有醫(yī)院，而城區(qū)的醫(yī)院距離小鎮(zhèn)又較遠，看病很不方便。”一對來自北京延慶的老年夫妻告訴記者：“小鎮(zhèn)雖然環(huán)境優(yōu)美，但并不能滿足康養(yǎng)的需求，我們老年人都有老年病，需要拿藥治療，但是這里只有一個小診所，并不能滿足老年人的看病需求。看病是第一位的，至于風(fēng)景是否優(yōu)美、房子是否高檔都是次要的。我們已經(jīng)將北京的大房子賣了，買了北京大醫(yī)院附近一個小點的房子。”
馬牧青表示，“如果還沒有搞清楚康養(yǎng)小鎮(zhèn)是什么、人們需要什么樣的康養(yǎng)小鎮(zhèn)就去盲目地建設(shè)，自然無法建好。” 在他看來，康養(yǎng)小鎮(zhèn)要遵循幾個最基本的特征。首先，小鎮(zhèn)要建在一個能夠提供康養(yǎng)環(huán)境的區(qū)域，有良好的生態(tài)環(huán)境和獨特的資源作為依托。例如，有森林植被、氣候、溫泉、土質(zhì)或水質(zhì)等一些獨特性的可供康養(yǎng)的資源為依托。其次，有環(huán)境依托只是基本條件之一，最重要的是根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌沫h(huán)境資源特點，充分結(jié)合市場需求，打造出具有足夠競爭力的產(chǎn)品和服務(wù)，增強核心吸引力。例如，以森林植被為依托打造綠養(yǎng)產(chǎn)品，以溫泉為依托打造浴養(yǎng)產(chǎn)品，以運動為特色打造健養(yǎng)產(chǎn)品。然而，目前很多康養(yǎng)小鎮(zhèn)只重視基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，卻缺乏特色核心產(chǎn)品的打造。“按照城市地產(chǎn)的思維去搞康養(yǎng)旅游地產(chǎn)，這是目前大部分康養(yǎng)小鎮(zhèn)失敗的一個重要原因。”再次，康養(yǎng)小鎮(zhèn)的功能性更強，需要具備完善的配套設(shè)施，滿足人們康養(yǎng)、旅居、生活、消費、醫(yī)療等基本需求。
位于山西晉城高平市的臥龍灣康養(yǎng)小鎮(zhèn)主打森林康養(yǎng)主題，被稱為高平市的一張康養(yǎng)名片。但工作人員告訴記者，小鎮(zhèn)主要以游樂設(shè)施和娛樂項目為主，例如空中漂流、七彩滑道、旋轉(zhuǎn)木馬、碰碰車、游船等。涉及康養(yǎng)的項目則只有課程培訓(xùn)。“小鎮(zhèn)的幾位老師開設(shè)了相關(guān)的康養(yǎng)課程，課程分為一天的、三天的或者一周的，老師會帶著報名的人進行運動以及學(xué)習(xí)康養(yǎng)知識。” 看來，這里的康養(yǎng)小鎮(zhèn)其實就是一個旅游度假區(qū)，缺乏基本的康養(yǎng)設(shè)施和服務(wù)。
記者采訪馬牧青時，他對吉林長白山地區(qū)文旅康養(yǎng)項目的調(diào)研剛結(jié)束。馬牧青向《財經(jīng)》記者分析，長白山是首批國家級旅游度假區(qū)，在中國甚至世界都具有較高的知名度，且長白山擁有天池、火山地貌、瀑布、溫泉等多項獨特的自然資源，適合文旅康養(yǎng)項目的發(fā)展。但是長白山的文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展得并不好，很多項目人煙稀少，長期處于虧損狀態(tài)。
這種狀況由很多原因造成：第一，足夠的人流是遠離市區(qū)的文旅康養(yǎng)項目賴以生存的關(guān)鍵，然而長白山地區(qū)的人流并不能支撐附近眾多文旅康養(yǎng)項目的發(fā)展。第二，項目的配套設(shè)施不完善，無法滿足旅客長期康養(yǎng)旅居的需求。第三，項目缺乏核心吸引力，這里的核心吸引力并不是指天池、冰雪、溫泉這些獨特的資源，而是指利用這些資源開發(fā)出的產(chǎn)品，目前長白山地區(qū)的文旅康養(yǎng)項目并沒有將這些獨特的資源利用好。
祝開濱告訴《財經(jīng)》記者，康養(yǎng)小鎮(zhèn)需要造血才能生存下去，尤其是大部分康養(yǎng)小鎮(zhèn)位于鄉(xiāng)村或者是遠離城市的邊緣地帶，沒有產(chǎn)業(yè)支撐很難存活下去。“康養(yǎng)小鎮(zhèn)更像是一個產(chǎn)業(yè)集群的承載體，我在多年研究后發(fā)現(xiàn)，康養(yǎng)小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)十分復(fù)雜，單一的產(chǎn)業(yè)無法支撐整個康養(yǎng)小鎮(zhèn)的運轉(zhuǎn)。”
黨俊武告訴《財經(jīng)》記者，很多康養(yǎng)小鎮(zhèn)投資者看到了中國2.5億老年人的巨大市場，認為這些老年人有錢又有時間。然而需要認清的是，在2.5億老年人中，有很大一部分是農(nóng)村的老人，他們的收入很少，并不是康養(yǎng)小鎮(zhèn)潛在的客戶群體。剩下約1億老年人群，又有一部分屬于中低收入群體。而在收入比較多的老年群體中，還有很多人是因為各種原因走不開，比如需要幫子女照看孩子。對于康養(yǎng)小鎮(zhèn)的投資者來說，需要抓住老人的剛性需求，為其提供精準(zhǔn)服務(wù)。但目前康養(yǎng)小鎮(zhèn)對客戶細分的需求并沒有認真分析，很多小鎮(zhèn)雖然規(guī)模很大，看起來似乎功能很多，但卻沒有特色，沒有精準(zhǔn)的服務(wù)，“大家根本不知道去那里能夠做什么”。
在李佳看來，康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)的另一個誤區(qū)就是很多人將康養(yǎng)中的“養(yǎng)”理解成了養(yǎng)老，事實上，客戶群體并不只是老年人，而是面向全年齡的客戶群體，小孩、青年人、中年人以及老人都有康養(yǎng)的需求。
地方政府如何重篩選、嚴監(jiān)督、強管控
當(dāng)前康養(yǎng)項目已經(jīng)成為各地招商引資的熱點。各地政府引導(dǎo)資本在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目，本意是為促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、為居民提供更多就業(yè)崗位、改善民生。然而，有些項目耗用了大量資金，占用了大量土地，卻由于缺乏規(guī)劃和定位，盲目扎堆建設(shè)同質(zhì)化的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，最后出現(xiàn)荒廢、爛尾等情況不少。
康養(yǎng)小鎮(zhèn)如何更好發(fā)展？企業(yè)如何介入？政府又該扮演好怎樣的角色？對此，記者采訪了十幾位專家、業(yè)內(nèi)人士，總結(jié)梳理出他們對康養(yǎng)小鎮(zhèn)健康發(fā)展的幾項建議。
第一，做好頂層規(guī)劃，避免盲目建設(shè)。 如祝開濱所言，當(dāng)?shù)卣推髽I(yè)在規(guī)劃建設(shè)康養(yǎng)小鎮(zhèn)前必須做好深入調(diào)研工作，對當(dāng)?shù)卣麄€資源板塊梳理規(guī)劃，避免盲目建設(shè)。此外，康養(yǎng)小鎮(zhèn)是一個跨界的多產(chǎn)業(yè)融合的綜合體，運營十分復(fù)雜。康養(yǎng)小鎮(zhèn)的操盤手需要具備系統(tǒng)整合思維和系統(tǒng)集成能力、掌握多學(xué)科多行業(yè)的知識，否則很難運營好一個康養(yǎng)小鎮(zhèn)，然而目前無論是政府還是企業(yè)這方面的人才缺乏，對康養(yǎng)小鎮(zhèn)缺乏深入認知。亟待培養(yǎng)一批康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合人才，培養(yǎng)系統(tǒng)的運營管理人才。
第二，康養(yǎng)小鎮(zhèn)不是政府的面子工程，在引進項目時必須謹慎把關(guān)，做好審核篩選工作。 由于康養(yǎng)小鎮(zhèn)規(guī)模大、投資大、周期長，政府在引進項目之前要做好幾項重點審核：一是，考察開發(fā)主體的資金實力、綜合實力，確保資金安全，后期投資到位，避免由于資金鏈斷裂造成項目爛尾。二是，項目建成后能夠良好地運營才能為當(dāng)?shù)貛砹己玫慕?jīng)濟和社會效益，因而需要提前考察后期的運營誰來負責(zé)以及運營方實力，避免因運營不善導(dǎo)致項目失敗。三是，考察項目的總體規(guī)劃，了解房地產(chǎn)所占比例、公共基礎(chǔ)設(shè)施所占比例等項目信息，避免康養(yǎng)小鎮(zhèn)項目做成房地產(chǎn)。
第三，健全前期、中期以及后期的監(jiān)督機制。 在國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員、學(xué)術(shù)委員會秘書長馮奎看來，康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)中，政府要做好引導(dǎo)者、管控者、補救者，這個管控就是要拿著規(guī)劃去管控，拿著規(guī)劃當(dāng)中的各種邊界、拿著各種硬的約束手段去管控。中國健康養(yǎng)老集團秦皇島公司副總經(jīng)理解斌告訴《財經(jīng)》記者，很多開發(fā)商在項目初期先開始開發(fā)住宅賣房子，但房子賣完后便不再追加投資去建設(shè)當(dāng)初已經(jīng)承諾的康養(yǎng)基礎(chǔ)設(shè)施。因而，對項目立項后的監(jiān)管非常重要，尤其是對于資金什么時候到位、先建什么、后建什么等問題必須加強流程監(jiān)督。
祝開濱建議，政府要監(jiān)督企業(yè)做好配套設(shè)施建設(shè)，建立硬性指標(biāo)要求企業(yè)專款專用，在建設(shè)住宅的同時必須有一定的資金用于康養(yǎng)配套設(shè)施建設(shè)。例如，可以讓企業(yè)先交一筆押金，如果企業(yè)后期不進行配套設(shè)施和公共服務(wù)的建設(shè)，政府可強行介入，用押金去建設(shè)。對于項目停滯、爛尾或者單純進行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)采取強制措施進行淘汰除名，騰出優(yōu)質(zhì)資源讓有能力的開發(fā)者去建設(shè)。
第四，政府做好配套支持工作。 馬牧青提出，既然政府引進了大量的文旅康養(yǎng)項目，就有責(zé)任配合這些項目在當(dāng)?shù)卮蛟斐隽己玫奈穆每叼B(yǎng)環(huán)境，為項目的持續(xù)發(fā)展做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)等方面的配套工作。相比于國內(nèi)同等知名度的景區(qū)，長白山的客流量過低、文旅康養(yǎng)項目不景氣，除了投資主體的責(zé)任，當(dāng)?shù)卣灿泻艽筘?zé)任。在遠離市區(qū)的景區(qū)建設(shè)大量的文旅康養(yǎng)項目需要強大的人流才能支撐下去，但是東北三省的人流并不能支撐這些項目的發(fā)展，長白山需要吸引全國大量的旅客，然而當(dāng)?shù)氐慕煌ǖ然A(chǔ)設(shè)施并不便利，北京、上海甚至長春市都沒有直達長白山所在地白山市的火車。此外，當(dāng)?shù)卣谖幕蛟煲约靶麄鞯确矫嬉沧龅貌⒉坏轿弧?/p>
第五，打造精品項目，樹立康養(yǎng)標(biāo)桿。 李佳建議，康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)不能只圖規(guī)模和數(shù)量而不重視質(zhì)量。各地應(yīng)集中精力先打造好一個或者幾個質(zhì)量高、有特色的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，樹立該地康養(yǎng)領(lǐng)域的形象，然后進行更大范圍的推廣。此外，康養(yǎng)小鎮(zhèn)的大類也要細分，不能通通都打造成多功能于一體的大型康養(yǎng)小鎮(zhèn)綜合體，而應(yīng)打造一些小而精的能夠滿足客戶精準(zhǔn)需求的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，例如瑜伽小鎮(zhèn)、醫(yī)藥小鎮(zhèn)、溫泉小鎮(zhèn)等。
第六，加強對大健康產(chǎn)業(yè)的認識。 黨俊武建議，老齡化社會的到來的確使康養(yǎng)小鎮(zhèn)等大健康產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機遇，但在這樣的背景下，成功的康養(yǎng)項目卻非常少，這反映出人們對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)缺乏正確認知，供給與需求存在較大錯位，市場整體對康養(yǎng)小鎮(zhèn)等康養(yǎng)項目的認可度較低。如何深入認識老齡化社會的到來？老齡經(jīng)濟、大健康產(chǎn)業(yè)到底是什么？大健康背景下，人們的需求發(fā)生了怎樣結(jié)構(gòu)性的變化？這些概念的認識需要提升。避免康養(yǎng)小鎮(zhèn)的建設(shè)就是投資者在以舊的地產(chǎn)思維、舊的商業(yè)理念和模式來開發(fā)老齡化社會背景下一項新的產(chǎn)業(yè)。
健康中國50人論壇執(zhí)行主任陳劍曾在去年康養(yǎng)藍皮書發(fā)布會上表示，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在中國逆勢上揚，諸多資本趨之若鶩，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)也成為地方政府經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方向。但康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體上仍處于探索階段，對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的認知與利用主要停留在資源開發(fā)上，康養(yǎng)產(chǎn)品發(fā)展尚缺少成熟的理論指導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)示范帶動，如何認識康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征和一般規(guī)律性，探索出康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展可復(fù)制的發(fā)展路徑，這需要政府與企業(yè)家、研究機構(gòu)共同合作，總結(jié)各地不同地區(qū)發(fā)展模式、成熟的經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，探索不同的產(chǎn)業(yè)特征和發(fā)展框架。
記者注意到，去年7月，大家保險、中國誠通、中國鐵建（601186.SH）、國藥集團四家央企組建了“康養(yǎng)國家隊”——中康養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)投資有限公司（下稱“中康產(chǎn)投”），希望能夠在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)做出標(biāo)桿。這支“康養(yǎng)國家隊”宣稱，將以培訓(xùn)療養(yǎng)機構(gòu)等閑置資產(chǎn)適老化投資改造為抓手，構(gòu)建千億級投資生態(tài)群，打造國內(nèi)最大康養(yǎng)資源整合平臺。期待這樣的探索，能真正提升康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的研究，實施康養(yǎng)資源整合、豐富康養(yǎng)服務(wù)供給。
無論是康養(yǎng)小鎮(zhèn)還是整個康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，要走的路還很長。
